סוגי השקעות בשוק הנדל"ן :
עסקת FLIP INVESTMENT עסקה של קניית נכס במצב רעוע או הרוס במחיר נמוך בשל מצבו
התחזוקתי ועל ידי שיפוץ מסיבי מן היסוד או קוסמטי להביאו למחיר מכירה חדש גבוה יותר
יתרונות
- פוטנציאל הרווח גבוה במקרים רבים אף ניתן להרחיב או לחלק דירות או בניינים על מנת להגדיל את מרכיב התשואה כל ידי יצירת יחידות דיור נוספות כמובן בהתאם להיתרי בנייה אשר נדרשים מהנכס.
- מחיר מכירה נמוך בשל מצב הנכס לרוב בעלי הנכס מעוניינים למכור את הנכס בהקדם ואפשרי לקבל מחיר אטרקטיבי במו"מ מולם.
חסרונות
- השקעה פחות סולידית ,בנוסף בעסקה כזו לא תמיד ניתן להעריך באופן מוחלט את העלויות הנדרשות לשיפוץ הנכס ישנם בעיות רגולטוריות רבות שיש לפעמים בשיפוץ יסודי של נכס או הרחבתו.
- אי יכולת מימוש מהירה של הנכס בתוספת עלויות לתחזוקה ושיפוץ הנכס.
מי היזם המתאים לעסקת FLIP
- יזם בעל היכרות טובה מאוד בשוק הנדל"ן המקומי של הנכס והון עצמי נמוך.
- היכרות טובה עם שוק בעלי מקצוע קבלנים אדריכלים ועו"ד המקומיים לשיפוץ הנכס באופן יעיל ומקצועי תוך השגת מחיר הוגן וזאת כדי לסיים את הפרויקט בהקדם ובהצלחה.
עסקת RENTAL INVESTMENT
רכישת נכס/דירה בנוי יד ראשונה או יד שנייה המותאם למגורים לשם השקעה וקבלת תשלום חודשי עבור שכירות הנכס.
יתרונות
- השקעה סולידית ,לא נדרש ידע רחב ומעמיק בשוק הנדל"ן ,ישנה יציבות בצפי הרווח.
- מימוש תשואה בטווח קצר במקרה של רצון לממש את ההשקעה.
חסרונות
- התשואה לרוב לא גבוהה כמו FLIP מצריך ניהול ואחזקה של הנכס לטווח ארוך .
מי היזם המתאים לעסקת RENTAL
יזם מתחיל בעיקר עם הון עצמי נמוך עם ידע כללי בשוק הנדלן המקומי.
עסקת בנייה CONSTRUCTION
עסקה של קניית קרקע ללא מבנה או נכס הרוס במחיר אטרקטיבי ויצירת פרויקט חדש למגורים על הקרקע הרווח נגזר בעיקר מהשגת מחיר אטרקטיבי על הקרקע שכן עלויות הבנייה קבועות לרוב נדרש ניסיון רחב בשוק הנדל"ן ופרויקט בנייה.
יתרונות
- פוטנציאל התשואה הינו גבוה ביותר בניית בניין או נכס המותאם למגורים או תיירות על בנוסף ניתן לבנות בניין ומספר רב יחידות דיור בהתאם לחוקי השוק המקומי.
- ישנה אפשרות לעצב את הנכס בהתאם לצורך השוק לפחי מידע עכשווי של צרכי שוק (תעשייה מלונאות או מסחר).
חסרונות
- השקעה פחות סולידית בנוסף בעסקה כזו לא תמיד ניתן להעריך באופן מוחלט את העלויות הנדרשות לבניית הנכס.
- יש צורך בלווי צמוד של מהנדס ועורך דין לכל אורך הפרויקט לאישור אי עבירה על חוקי בנייה מקומיים.
- מימוש תשואה בטווח ארוך בלבד לפעמים בין שלוש לארבע שנים.
מי היזם המתאים לעסקת CONSTRUCTION
- יזם בעל היכרות מעולה בשוק הנדל"ן המקומי של הנכס והון עצמי נמוך.
- נסיון רחב היקף בהשתתפות או ליווי של פרויקטי בנייה.
- הון עצמי גבוה עם אפשרות לקבלת אשראי גבוהה אם נדרש.
שלבי העבודה למציאת עסקת נדל"ן משתלמת ורווחית ביותר
- מציאת מיקום אטרקטיבי-כפי הכלל הידוע 3 כללי הזהב בנדל"ן "לוקיישן לוקיישן לוקיישן" היזם צריך לחפש עיר/שכונה/רחוב עם נתונים ופרמטרים חיוביים להצלחת ההשקעה ירידה לבדיקת רמת הנכסים בסביבה הדומים, היכרות עם ההליך החוקי הנדרש למתן רשיונות בנייה , ידע על בעלי מקצוע מקומיים בנושאי הנדל"ן לשת"פ ,צורכי האוכלוסייה המקומית עוגני תעסוקה ותיירות. הבדיקה חייבת להיות מעמיקה מהשטח ולא רק בשלט רחוק.
- מציאת הנכס האידיאלי – לאחר מציאת מיקום טוב יש למצוא את הנכס האידאלי אשר הינו במחיר נמוך או שווה למחיר השוק ל,רוב היזם צריך להיעזר במתווכים ,אנשי נדל"ן ואתרי נדל"ן מקומיים .רצוי כמובן לראות את הנכס הפיזית , בנוסף רצוי לבדוק את הנכס אל מול אנשי מקצוע בנדל"ן עו"ד או מהנדס למשל בדיקת שעבודים על הנכס יש לעשות השוואת מחירים מול נכסים דומים באזור ועסקאות שנסגרו.
- בניית תוכנית עסקית (דוח אפס) – בשלב יש לבנות תכנית כלכלית לרוב יש להיעזר בכלכלן או אנליסט לבחינת היתכנות וכדאיות הפרויקט אל מול העלויות שלו. התוכנית תכלול נתונים פיננסים שונים כמו הון עצמי ,הון משקיעים ,מימון בנקאי,עלויות בנייה מיסים תשלום תיווך ועריכת דין. וכן נתוני הכנסה צפויה ממכירה או שכירות. תכנית עסקית תתן תמונה טובה של כדאיות העסקה תוך בחינת הסיכון הכרוך בצורה מיטבית. רצוי לרוב להכין שלוש תחזיות אחת אידיאלית שנייה צפויה ושלישית פחות אידיאלית.
- סגירת עסקה או עזיבת עסקה -לאחר בחינת הסיכוניים אל מול הכדאיות על היזם להחליט האם לסגור או לא על היזם לקחת לשיקול דעתו את מרכיב הסיכון והיכולת לגדר/לנהל את הסיכון אל מול אפשרות התשואה הצפויה ,יכולת לדעת את הסיכונים מאפשרת ליזם לנהל נכון את ניהול הפרויקט ולהביאו לתשואה מיטבית.
- סגירת עסקה – אחרי שהיזם החליט לסגור עסקה עליו לתת לפעול מול הגופים הבירוקרטים והמקצועיים הכרוכים בפרויקט ,יש להכין אישורי בנייה עם תוכנית אדריכלית מפורטת. למצוא קבלן נאמן עם ניסיון מוכח בפרויקטים קיימים ,חשוב מאוד למצוא קבלן הנותן ערבות בנקאית והסכם המגן על היזם.
- PLAN B- כפי שימי קורונה אלה מוכיחים באופן מוחלט את המשפט "צפה את הלא צפוי" תוכנית עסקית איננה מדע מדויק מטבעה ,ועל כן יש לקחת בחשבון פגעים כמו רעידת אדמה ,שריפות ,או מגפה כפי שאנו חווים בימים אלו על היזם לדעת מה ניתן לעשות במצב כשזה למימוש העסקה או לחלופין לשמירת כדאיות העסקה וזאת ע"י תכנית אלטרנטיבית או ביטוח העסקה למשל אם אפשרי.
לסיכום הדבר יש יתרון גדול בתחום של השקעות נדלן בפורטוגל לעומת ישראל בשל העובדה כי נדרש הון עצמי נמוך יותר משמעותית מישראל ,והתשואות גבוהות באופן משמעותי מבישראל ,ויש רצון רב של הממשלה בפורטוגל להשקעות זרות תוך אפשרות מימון להשקעה מבנקים מקומיים של עד 65% בתנאים חלומיים, יחד עם זאת ישנם גורמים רבים של סיכון שלא ניתן לנהל בשלט רחוק עסקת נדל"ן בחו"ל יש צורך בהיכרות שטח מעמיקה להשגת נכס במחיר נמוך מהשוק תוך שליטה ומזעור עלויות בנייה ,פיקוח על עבודות הקבלנים ואנשי המקצוע בבנייה ועד למכירת הנכס.
לחברתנו פורטוגל אסטס ישנו ניסיון עשיר של מעל 3 שנים ביזמות וניהול נדל"ן בתחום של נכסים בפורטו תוך הכרת השטח באופן יסודי ביותר אל מול לקוחות עסקיים ופרטיים כאחד.
אם אתה מעוניין לייצר השקעה עם תשואה צפויה גבוהה ביותר תוך מזעור הסיכון אנחנו הכתובת בשבילך כי בשבילנו אמינות ומקצועיות הם מעל הכל.
